Ответы на вопросы

Мы составили список требований РСО, которые вы можете не исполнять, среди них поручение по замене приборов учета. В статье – примеры писем, которыми вы обоснуете свой отказ.

Требование 1. Оплатить объем коммунального ресурса за выгодный для РСО период

Вы наверняка получали неожиданно большой счет от РСО. Главной причиной может быть искусственно увеличенный расчетный период. Это связано с тем, что РСО снимает показания ОДПУ в разные дни месяца. Такая ситуация влияет на период потребления коммунального ресурса, за который РСО выставляет счет, он увеличивается с 30 дней, например, до 40. В результате сумма начислений от РСО сильно отличается от суммы, которую вы как исполнитель КУ начислили собственникам помещений. Разницу приходится оплачивать как объем КР на СОИ.

Почему с РСО можно спорить

Порядок оплаты поставленного в МКД ресурса относят к существенным условиям договора ресурсоснабжения, менять его по своему усмотрению нельзя.

Что предпринять

Не подписывайте акт снятия показаний ОДПУ, если сотрудник РСО пришел к вам не по графику. Направьте в РСО письмо, в котором обоснуйте свой отказ от подписания акта, и потребуйте соблюдать период снятия показаний прибора, который согласован в условиях договора ресурсоснабжения. Чтобы подобных ситуаций не возникало, договоритесь с ресурсником о совместном снятии показаний.

Если узел учета оснащен дистанционной системой съема показаний, то данные, которые передает прибор, все равно фиксируйте в акте. Такой акт с распечаткой показаний ОДПУ направляйте в РСО. Вам не обязательно заниматься бумажной волокитой, информацию об объеме потребления можете направить электронной почтой или факсом. Пример письма смотрите на рисунке 1.

Рисунок 1. Письмо в РСО об отказе подписывать акт съема показания ОДПУ

Директору ________________
________________
от _____________________________

_____________________________ уведомляет _______________________ об отказе подписать акты снятия показания ОДПУ электроэнергии от __.__.____, которые были составлены вашими сотрудниками по адресам:
– ____________________;

– ____________________;

– ____________________;

– ____________________;

– ____________________.

Данные акты фиксировали объем потребления электроэнергии в домах за __.__.____.
             В нарушение пункта _____ договора ресурсоснабжения акты составлены не ___ числа месяца, а ___ марта – на момент начала нового расчетного периода. В результате в акте зафиксированы некорректные показания ОДПУ, которые повлияют на расчет платы между управляющей ______________ и жителями домов.
             Для корректного расчета платы за ______ 20__ года между _______________________ и _____________________________ направляем акты от __.__.____, в которых мы зафиксировали объем потребления ОДПУ.
            Впредь требуем соблюдать периодичность фиксирования показаний ОДПУ, которая установлена договором ресурсоснабжения.

Директор
_____________________________                      _____________________________

Требование 2. Тепловики требуют платить так, как хотят они, а не как решено местными властями

РСО требует оплатить тепловую энергию по фактическому потреблению, даже если в регионе приняли решение о равномерной оплате в течение года. Рвение ресурсников объяснимо – ждать равных платежей в течение года невыгодно. Если образовался долг, дополнительно предъявляют к оплате проценты за пользование чужими денежными средствами.

Почему с РСО можно спорить

Если в субъекте РФ приняли решение об оплате коммунальной услуги «отопление» равномерно в течение года, то РСО не вправе требовать оплаты только в отопительный период по фактическому потреблению. Это связано с тем, что УО и ТСЖ не имеют коммерческого интереса в деятельности по предоставлению коммунальных услуг. Во взаимоотношениях с РСО они выступают на тех же условиях, которые определены законодательством для потребителей. Такой порядок закреплен пунктом 13 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Что предпринять

Потребуйте от РСО соблюдать порядок расчета платы за коммунальный ресурс, который действует в вашем регионе. Внесите изменения в договор ресурсоснабжения, а в случае отказа ресурсника подписать дополнительное соглашение обратитесь в суд.

Пример: РСО придется ждать оплаты за ресурс целый год

Теплоснабжающая организация подала в суд на УО, заявила, что последняя не оплатила поставленный ей ресурс. Кроме основного долга, предъявила требования по взысканию неустойки. Суд рассчитал долг УО и удовлетворил лишь часть требований РСО.
В решении суд указал, что плату за тепловую энергию нужно рассчитывать равными долями в течение календарного года, а не по факту потребления ресурса (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.09.2018 № Ф01-3990/2018 по делу № А17-7071/2017). 

Требование 3. Заменить ОДПУ на те, которые «нравятся» РСО

Когда РСО надо увеличить начисления за КУ, она может присмотреться к вашему ОДПУ: не превышает ли его порог чувствительности 2 процентов. Если превышает, то прибор учета потребуют заменить на водосчетчик меньшего калибра. Дело в том, что чем больше диаметр прибора, тем выше проходимость ресурса по трубе. При максимальном водоразборе чувствительность прибора остается также низкой – до 2 процентов, но стоит снизить объем потребления – и порог чувствительности прибора возрастает. Поэтому РСО стремятся снизить номинальный режим потребления ресурса за счет уменьшения калибра прибора.

Такое требование предъявляют под предлогом несоответствия ОДПУ уровню потребления коммунального ресурса. Свое поведение РСО объясняет возросшим количеством потерь на сетях. Ресурсник считает, что замена оборудования позволит их минимизировать, но «забывает», что заужение диаметра ведет к снижению производительности системы водоснабжения.

Почему с РСО можно спорить

ОДПУ установлен в МКД в соответствии с утвержденным проектом. Если МКД введен в эксплуатацию после 01.01.2012, то ОДПУ установлен в соответствии с проектной документацией, разработанной застройщиком. Если МКД введен в эксплуатацию ранее, то проект разработан проектной организацией, а прибор учета подобран в соответствии с требованиями СНиП. Ответственность за подбор прибора учета вне компетенции управляющей МКД организации. Чтобы выполнить требования РСО, управляющая МКД организация должна найти источник финансирования работ, разработать новый проект и утвердить технические условия.

Что предпринять

Предъявите РСО проект, в соответствии с которым установлен ОДПУ, и предложите обратиться с претензиями к застройщику или в проектную организацию. Со своей стороны подтвердите, что установленный прибор учета находится в исправном состоянии, нареканий к его работе нет. Пример ответа РСО смотрите на рисунке 2.

Рисунок 2. Ответ УО на требование РСО о замене ОДПУ

Руководителю _____________________
_____________________
от __________________________________ 

На ваше требование от __.__.____ № _____ о замене прибора учета _____________________________________ сообщает следующее.
ОДПУ холодной воды, установленный по адресу: _____________________, установлен по проекту и поставлен на коммерческий учет сотрудниками ___________________________. Работоспособность прибора подтверждена актом поверки от __.__.______.
            Учитывая, что прибор учета исправен и установлен законным способом, ___________________________________ не находит оснований для его замены, поэтому отказывается выполнять ваше требование.

Если, на ваш взгляд, своим отказом ______________________________ нарушает нормы закона, просим перечислить такие нормы.

Приложения:
1. Копия проекта и технических условий на установку ОДПУ.
2. Копия акта ввода ОДПУ в эксплуатацию.
3. Копия акта поверки ОДПУ. 

Директор
_______________________________________         _________________ 

Требование 4. Подписать акт разграничения, по которому управляющий обязан эксплуатировать участок наружной сети

РСО требует от вас содержать спорный участок сети и закрепить это обязательство в акте разграничения эксплуатационной ответственности. В качестве обоснования говорят, что спорный участок сети не принадлежит ресурснику, а значит, «автоматически» должен обслуживаться УО, ТСЖ, ЖСК.

Почему с РСО можно спорить

Собственники не должны нести затраты на содержание имущества, которое им не принадлежит. Нельзя утверждать, что спорный участок относится к общему имуществу только потому, что он не стоит на балансе РСО. Состав общего имущества МКД определяют собственники помещений такого дома с учетом данных, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это установлено статьей 36 ЖК, подпунктом «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491.

Что предпринять

Потребуйте изменить акты и исключить из вашей ответственности спорные объекты. Укажите, что границей эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения является место соединения общедомового узла учета с соответствующей инженерной сетью.
Докажите, что наружные сети обеспечивают ресурсом не только ваш МКД, но и кого-то еще.

Пример: Чтобы отвечать за сети вне МКД, нужны основания

Управляющая организация не обязана содержать кабельные линии, которые находятся за пределами внешней стены МКД. Чтобы включить их в эксплуатационную ответственность УО, нужно доказать, что сети входят в состав общего имущества собственников помещений дома (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.09.2016 № Ф04-4127/2016 по делу № А75-12517/2015). 

Требование 5. Заплатить штраф за нарушение условий договора ресурсоснабжения

«Недопотребили», «вмешались в работу» – по мнению РСО, это достаточный повод, чтобы взыскать штраф с исполнителя КУ.
До сих пор есть случаи, когда в договор ресурсоснабжения включают требование об оплате неустойки за нарушение условий договора, например, об оплате перегрева сетевой воды на обратном трубопроводе ГВС. Такие претензии обычно предъявляют в летний период, потому что в теплый сезон коммунальный ресурс потребляют не так активно, как в холодное время года. В результате сетевая вода не успевает охладиться и на выходе из МКД не соответствует температурному графику.

Почему с РСО можно спорить

Жилищное законодательство не предусматривает ответственности потребителей и исполнителя коммунальных услуг за нарушение режима потребления ресурса.

Что предпринять

Откажите РСО в ее требованиях – не вмешивайтесь в работу системы и не оплачивайте счет за перегрев. Пример отказа мы показали на рисунке 3. Чтобы подобных ситуаций не возникало, внесите изменения в договор ресурсоснабжения – исключите спорные условия.

Рисунок 3. Письмо в РСО

Руководителю ___________________
                                                  ___________________
                              от _______________________________

В ответ на ваши требования от __.__.____ о регулировке системы ГВС в доме № ___ по улице ___________ и оплате перегрева обратной сетевой воды _____________________________ сообщает следующее.

Жилищное законодательство не предусматривает ответственности потребителей за нарушение режима потребления коммунального ресурса. _____________________________ в свою очередь выступает в роли исполнителя коммунальных услуг.

Согласно пункту 13 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, во взаимоотношениях с РСО исполнитель выступает на тех же условиях, которые определены законодательством для потребителей. Таким образом, ОАО «Теплосети» не вправе ставить _____________________________  в положение худшее, чем это предусмотрено для потребителей коммунальных услуг.

Для исключения подобных ситуаций направляем вам дополнительное соглашение от __.__.____ № __ об изменении условий договора ресурсоснабжения. _______________________ предлагает исключить условие пункта ____ об оплате неустойки за нарушение условий договора. 

Приложение:

– дополнительное соглашение об изменении условий договора от __.__.____ № __ (__ экз.). 

Директор
_____________________________               _____________________________________________

Требование 6. Оплатить долги под угрозой приостановления подачи коммунального ресурса

РСО вводит санкции за долги по оплате коммунального ресурса – ограничивает или приостанавливает подачу коммунального ресурса в МКД.
Ресурсники считают этот незаконный способ действенным, потому что через суд взыскивать задолженность дольше. Кроме того, в ситуации «без воды» или «без света» собственники-должники, по мнению РСО, охотнее платят по долгам, а те, кто не имеет долгов за ЖКУ, давят на УО, ТСЖ, ЖСК.

Почему с РСО можно спорить

Ограничивать или приостанавливать подачу коммунального ресурса в МКД РСО не вправе. Дело в том, что к управляющим МКД организациям применяют нормы жилищного законодательства.
Процедуру отключения Правительство регламентировало в Правилах предоставления коммунальных услуг № 354 – в отношении конкретных должников, а не всего дома в целом. Наказывать отключением коммунальной услуги добросовестных плательщиков РСО не вправе – это нарушение законодательства.

Что предпринять

Обратитесь в Роспотребнадзор, прокуратуру и антимонопольную службу с жалобой на действия РСО. Не обязательно ждать реализации угрозы, достаточно заявить о намерении ресурсника приостановить или ограничить подачу коммунального ресурса в МКД. Пример оформления жалобы мы показали на рисунке 4.

Рисунок 4. Жалоба в ФАС

Руководителю УФАС

                                                  _________________

                                от _______________________________

Жалоба
на нарушение антимонопольного законодательства 

________________________________________ сообщает о нарушении _____________________ норм антимонопольного законодательства. Дело в том, что __.__.____ от ____________________ поступило уведомление о прекращении подачи электроэнергии в жилой дом № ___ по улице _____________. Отключение планировали через 10 дней с момента направления этого уведомления. Причина – задолженность в размере ___________ руб.

____________________ посчитало, что поскольку данный дом находится в управлении ________________________________, то уведомить нужно именно нас. Указанная задолженность действительно имеет место, она образовалась в результате неисполнения потребителями обязанности по оплате предоставленной коммунальной услуги в соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ, что подтверждается выпиской из лицевого счета должников (приложение 1).

Учитывая, что отношения между ____________________, _____________________________ и жителями дома регулируются специальными правилами, вводить ограничение подачи коммунального ресурса всему дому незаконно.

На основании изложенного считаем, что ____________________ злоупотребляет своим положением на рынке и нарушает часть 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Просим провести проверку по данному факту и привлечь ____________________ к ответственности. 

Приложения:

– договор ресурсоснабжения, заключенный между ____________________ и ____________________;

– уведомление о введении ограничения поставки электроэнергии в дом № ___ по улице __________________;

– выписка из лицевых счетов жителей-должников;

– протокол общего собрания жителей о выборе ______________________________ управляющей организацией. 

Директор
_____________________________               _____________________________________________

Магазины автозапчастей и ритуальные конторы ни в коем случае нельзя размещать в жилых домах. Зато там можно печь торты на продажу. Такие правила содержатся в изменениях в Жилищный кодекс, которые недавно вступили в силу.

Такие правила содержатся в изменениях в Жилищный кодекс, которые недавно вступили в силу.

Как пояснили в Федеральной кадастровой палате Росреестра, в целом в многоквартирном доме можно вести профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют мини-гостиницы и хостелы. Но, как напоминает эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко, с 1 октября они допускаются только в нежилом фонде.

А вот организовать в квартире небольшое частное производство, например, по изготовлению тортов, закон не запрещает. Но только без использования промышленного шумного оборудования. Если же предприниматель хочет организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников, то придется переводить жилое помещение в нежилое. В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавних пор эта процедура сильно усложнилась. Прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

При этом деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

«Третий день с неба течет вода, очень много течет воды», – пел Виктор Цой в известной песне. Как остановить поток воды в квартире, если вас затопили соседи. Как возместить ущерб от потопа. В какие организации и в каком порядке обращаться. Пошаговая инструкция – ниже.

Шаг 1. Отключаем электроприборы

Не нужно сразу бросаться стучать в дверь соседям. Ваш первый шаг – отключение всех электроприборов. По возможности, их нужно убрать из «зоны поражения». Если этого не сделать, может произойти замыкание. Если воды уже набралось много, и отключить приборы из розетки нет возможности (розетки под водой, есть опасность удара током), отключайте сразу все электричество в квартире через щиток – он или внутри квартиры или, что чаще, висит на вашем этаже в подъезде.

Шаг 2. Останавливаем воду

Отключили электричество? Теперь самое время бежать к соседям. Если они дома, объясните им что происходит и попросите остановить воду – это простой вариант. Если соседей дома нет (уехали, в отпуске), звоните в управляющую организацию, которая отвечает за обслуживание дома. Лучше знать ее телефон заранее. Узнать, какая именно организация обслуживает дом, можно на сайте «Дома Москвы». Другой вариант: звонить в диспетчерскую Департамента ЖКХ Москвы по телефонам: +7 (495) 681-73-67; +7 (495) 681-05-49. Или – по телефону единой диспетчерской службы +7 (495) 539-53-53 (круглосуточно). Сантехники перекроют воду в стояке, не заходя внутрь соседской квартиры.

Чего нельзя делать: самому пытаться взломать соседскую дверь с целью перекрыть воду. Это будет уголовно наказуемым деянием.

Шаг 3. Составляем акт о заливе квартиры и находим виновного

Потребуйте у управляющей организации составить акт о заливе водой вашей квартиры. В этом акте должны быть перечислены нанесенные повреждения, а также указано виновное лицо. Виновника потопа определяют в результате осмотра помещений и внутридомовых коммуникаций. Если вас затопило из-за неисправности кранов соседей, из-за наполненной водой и забытой ванной наверху – виновниками будут соседи. Именно на их плечи ляжет груз возмещения убытков. Хорошо, если они тоже будут присутствовать при составлении акта о заливе квартиры. Если дело в неисправности внутридомовых инженерных систем – убытки должна оплатить управляющая компания. Найдите свидетелей среди соседей, которые будут присутствовать при составлении акта и тоже поставят свои подписи. Проведите фотосъемку помещений – позже она может пригодиться, если вам придется обращаться в суд для возмещением убытков.

Шаг 4. Оцените размер ущерба и представьте его виновнику

Оценить ущерб можно самостоятельно. Но лучше – сделать это с помощью эксперта, который проведет независимую экспертизу. Позовите на визит оценщика в вашу квартиру виновную сторону – лучше уведомить виновника телеграммой или другим зафиксированным уведомлением (заказывая визит оценщика поинтересуйтесь, каким образом лучше проинформировать виновника о его визите). Оценщик составит акт о повреждениях. Если виновная сторона готова добровольно оплатить ущерб, составьте соглашение о добровольном возмещении ущерба (образцы есть в интернете). Заверьте это соглашение у нотариуса.

Чего нельзя делать: ограничиваться устными договоренностями с виновной стороной. В дальнейшем виновник может отказаться оплачивать ущерб или отложить сроки оплаты. С оценкой эксперта и нотариально заверенным соглашением вам будет проще добиться возмещения ущерба через суд.

Шаг 5. Обращаемся в суд

Исковое заявление подают, чаще всего, в районный суд. Если сумма ущерба невелика (до 50 тысяч рублей) из районного суда вас могут направить в мировой суд. К заявлению нужно приложить следующие документы:

• свидетельство о праве собственности на квартиру;
• акт о заливе квартиры, составленный управляющей организацией;
• результат-заключение экспертизы оценки ущерба;
• соглашение о возмещении убытков (если раньше виновник был готов оплатить ущерб, и вы таковое соглашение составили);
• доказательство отправки уведомления о визите оценщика виновной стороне;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Все документы, кроме искового заявления и квитанции, можно подавать в копиях. Оригиналы вы покажете на суде, если потребуется.

Шаг 7. Принимаем участие в судебном заседании

Суд принимает решение о принятии дела к производству в течение пяти дней со дня подачи иска. Если стороны по разному оценивают размер убытков (иногда бывает, что виновник параллельно проводит свою экспертизу нанесенных вам повреждений), суд самостоятельно определяет размер их возмещения – ориентируясь на представленные документы и доказательства.

Если решение суда вас не удовлетворило, воспользуйтесь правом на апелляцию. Обжаловать судебное решение можно в течение месяца со дня его принятия.

Шаг 8. Взыскиваем ущерб, если даже после суда виновник не хочет платить

Если виновник даже после судебного решения отказывается оплачивать ущерб, придется прибегнуть к помощи судебных приставов. Для этого нужно обратиться в канцелярию суда и получить там исполнительный лист. Его вы передадите в службу судебных приставов, вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства.

Шаг 9. Избегаем конфликтов с виновной стороной

После затопления, по возможности, старайтесь избегать конфликтов с виновной стороной. Пытайтесь решать вопросы дипломатично, не доводя их до суда – но при этом, составляя все нужные соглашения. Если виновник хочет провести свою экспертизу по подсчету убытков – не препятствуйте ему в этом. В соглашении о возмещении убытков можно прописать порядок и сроки выплат. Возможно, виновная сторона попросит у вас о рассрочке выплат. Зафиксируйте это в соглашении.

Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики, рассмотрев Ваше обращение по вопросу некачественной установки окон в подъездах многоквартирного дома № 23 по ул. Энгельса г. Чебоксары Чувашской Республики (далее - дом № 23), а также по вопросу финансовых затрат на установку окон, сообщает следующее.

В ходе проведения мероприятия по контролю Госжилинспекцией Чувашии было установлено, что при установке окон в подъездах № 23 управляющей организацией ООО «УК «Теплый дом» не были смонтированы откосы окон, хотя протоколом общего собрания данный вид работ был предумотрен.

Государственный контроль за содержанием общего имущества осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своей компетенции в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом Госжилин-спекция Чувашии является органом исполнительной власти Чувашской Республики, уполномоченным на осуществление регионального государственного жилищного надзора в рамках полномочий, закрепленных в Положении о Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики, утвержденном постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 5 октября 2010 г. № 327, «Вопросы Государственной жилищной инспекции Чувашской Республики», и реализуемых в порядке и пределах, предусмотренных ст. 20 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с вышеуказанными нормативными правовыми актами, полномочиями по проведению аудита финансово-хозяйственной деятельности организаций, обоснованности применения расценок и списания материалов при выполнении работ по текущему ремонту и содержанию жилья Госжилинспекция Чувашии не наделена.

Проверку финансово-хозяйственной деятельности общества с ограниченной ответственностью может осуществлять ревизионная комиссия (ревизор), если решение об образование ревизионной комиссии общества или избрание ревизора общества предусмотрено уставом общества с ограниченной ответственностью. Проверку и подтверждение правильности годовых отчетов и бухгалтерских балансов общества, а также проверку состояния текущих дел общества может осуществлять профессиональный аудитор, если такое решение принималось общим собранием участников общества или потребовал один из участников общества (ст.ст. 47, 48 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

По результатам проверки Госжилинспекцией Чувашии управляющей организации ООО «Теплый дом» предписано смонтировать откосы на окнах в местах общего пользования дома № 23.

Приложение: копия договора оказания услуг от 20.11.2018 г. на 4 л. в 1 экз.

Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики, рассмотрев Ваше обращение о ненадлежащем содержании общедомового имущества и мест общего пользования многоквартирного дома №2 по ул. Шоссейная п. Кугеси Че­боксарского района (далее - дома №2), сообщает следующее.

В рамках рассмотрения обращения Госжилинспекцией Чувашии осуществле­на выездная проверка изложенных фактов при Вашем участии, а так же руковод­ства управляющей компании ООО «Жилкомцентр».

В ходе проведения мероприятия по контролю установлено, что общее состоя­ние дома удовлетворительное. В 2016 году проведен капитальный ремонт кровли, следов увлажнения составных частей здания и его повреждений не выявлено. Оконные и дверные проемы исправны, обеспечивают плотный притвор. В подъез­дах дома проведена замена электрооборудования (выключателей и светильников). Коммуникации (трубопроводы) в подвальной части дома заменены управляющей компанией за счет средств по текущему ремонту, включая систему водоотведения. При этом выявлено захламление подвальной части дома посторонними предмета­ми, связанного с тем, что там расположены кладовые помещения собственников.

В подъездах дома установлена необходимость проведения текущего косме­тического ремонта. Мест скопления мусора и грязи в местах общего пользования не выявлено.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартир­ным домом является общее собрание собственников помещений, которое иниции­руется собственниками помещений данного дома. В соответствии с пунктами 1, 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ текущий, капитальный ремонты и реконструкция общего имущества проводятся по решению общего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей организации о сроке начала ремонта, необхо­димом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования, сроках воз­мещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения ре­монта.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надле­жащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержден по­становлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (да­лее - Перечень №290). Управляющая организация при обслуживании дома обязана руководствоваться данным нормативно-правовым актом при выполнении текущих и неотложных работ.

Пунктом 11 Перечня №290 определены работы, выполняемые в целях надле­жащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов - «проверка со­стояния внутренней отделки». При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных слоев отделки по отношению к несущим конструкциям необходимо устранение выявленных нарушений. Данные работы управляющая компания может проводить без протокольного решения собственников.

Предусмотренные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищ­ного фонда (утверждены постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170) сроки ремонта мест общего пользования выступают во взаимосвязи с тре­бованиями ст.44 ЖК РФ (обязанность собственников принять решение об объемах ремонтных работ и источниках финансирования), пунктом 4 Правил осуществле­ния деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных по­становлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. №416, которым на управляю­щую организацию возложена обязанность по подготовке предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквар­тирном доме для их рассмотрения общим собранием собственников помещений, а так же расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ.

Пунктом 17 Постановления Правительства Российской Федерации № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества» так же определено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Таким образом, для проведения косметического ремонта в подъездах Вам необходимо обратиться инициировать проведение общего собрания собственников, решением которого принять соответствующее решение, установить последова­тельность выполнения работ и источники финансирования.

Госжилинспекцией Чувашии управляющей компании предписано устранить выявленные в ходе проверки недостатки в соответствии с требованиями жилищ­ного законодательства.

Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики на основании Ваших обращений, в том числе на личном приеме у руководителя Кочеткова В.В., проведена проверка за соблюдением ООО «АЛСТА» лицензионных требований, по результатам которой выдано предписание с требованием разместить информацию о деятельности по управлению многоквартирным домом в ГИС ЖКХ в соответствии с ч. 10.1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 6, п.18 ст.7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ, в том числе отчет о выполнении договора управления многоквартирным домом за 2017 год.

Государственной жилищной инспекцией Чувашской Республики Ваше обращение по вопросу протечки кровли над квартирой № дома 27 к.1 по ул. Николаева г. Чебоксары рассмотрено с выходом на место совместно с управляющей организацией ООО «Ниди».

Несмотря на проведение частичного ремонта кровли дома подрядной организацией ООО «Резерв-Н» в июле 2017 года, что подтверждается договором, актом о приемке выполненных работ, подписанной жильцами дома, в ходе проведения мероприятия по контролю установлено наличие засохших следов протечек в Вашей квартире, образовавшихся в весенний период, что свидетельствует о нарушении герметичности кровли. Следов увлажнения не установлено, последствия протечек в местах общего пользования устранены (закрашены).

Информируем, что устранение протечек кровли включено в обязательный перечень работ, которые управляющая компания обязана выполнять согласно Ми­нимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постанов­лением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290. Однако данный вид работ не может в полной мере обеспечить надлежащее содержание крыши.

Общее имущество в многоквартирном доме согласно ч. 1 ст. 36, ст. 156, ст. 158 Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федера­ции от 13 августа 2006 г. № 491, должно содержаться в надлежащем состоянии за счет средств, оплачиваемых на содержание и ремонт. Текущий и капитальный ре­монты проводятся по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа, а также поддержания технических и эксплуатационных характеристик элементов и строительных конструкций.

В соответствии с пунктами 1, 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ текущий, капитальный ремонты и реконструкция общего имущества проводятся по решению об­щего собрания собственников помещений с учетом предложений управляющей ор­ганизации о сроке начала ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения ремонта.

Госжилинспекцией Чувашии по результатам мероприятия по контролю вы­дано предписание управляющей организации вести постоянный контроль за состо­янием крыши и незамедлительно устранять протечки, провести работы по ремон­ту кровли дома над Вашей квартирой в летний период.

Государственная жилищная инспекция Чувашской Республики (далее - Инспекция) рассмотрела Ваше обращение по вопросам уборки мусора после демонтажа кладовки и металлических перегородок перед квартирами №38, №39, №40 в пятом подъезде дома №1 по ул. Советская г. Новочебоксарск совместно с управляющей организацией ООО «УК Колесница» при Вашем присутствии.

Установлено, что в пятом подъезде дома №1, после демонтажа металлической перегородки с дверью, в нарушение п.11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. №491 (Правила №491), п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. №290 (Перечень №290), п.3.2.8, 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170 (далее- Правила №170) не произведен косметический ремонт. Не заделаны монтажные отверстия, на стеновых панелях под лестничным маршем отдельными участками отслоена масляная окраска, просвечиваются нижележащие слои краски.

В нарушение п.11 Правил №491, п.20 Перечня №290, п.5.6.1 Правил №170, электрооборудование системы электроснабжения дома эксплуатируется с отклонением от требуемых норм, В пятом подъезде дома электропроводка после ремонта не уложена под штукатурку.

Также установлено, что перед квартирами №38, №39, №40, №52 ранее установленная металлическая перегородка с дверью не демонтирована. Также не демонтирована металлическая перегородка с дверью перед квартирой №52. На демонтаж дверей перед квартирами №38, №39, №40, №52 дома №1 по ул. Советская имеются решения Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики №2-1883/16 от 21.06.2016 г. по квартире №38, №2-1909/16 от 29.06.2016 г. по квартире №40, №2-1452/16 от 28.06.2016г. по квартире №52. При этом и по настоящее время не демонтированы двери перед данными квартирами. На других этажах все двери демонтированы.

Инспекцией исполнительные листы по решениям Новочебоксарского городского суда направлены в Новочебоксарский ГОСП на исполнение.

По результатам проведенного мероприятия по контролю Инспекцией ООО «УК Колесница» предписано устранить нарушения выявленные в ходе проверки.

В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, т.е. не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Для выселения по указанной статье ЖК РФ необходимо соблюсти несколько условий.

Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении № 14 от 02.07.2009 (п. 38) к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит:

• длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии;
• тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры;
• болезнь нанимателя и (или) членов его семьи;
• наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость и т.д. Кроме того, невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей должно быть непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

Случаи выселения за неуплату коммунальных платежей есть, и, к сожалению, их становится все больше. Кроме того, имеется законопроект, по которому предлагается переселять в общежитие тех нанимателей, которые в течение полугода оплатили менее 50% от начисленной платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Одновременно с выселением к нанимателю обычно предъявляется требование об уплате всей суммы задолженности и пени. Выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.

Во избежание вышеперечисленных мер принудительного взыскания, убедительно просим Вас своевременно оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

МБУ «Управление жилфондом г. Чебоксары» предлагает лицам, имеющим долги по оплате жилого помещения и коммунальных услуг:

1. Погасить задолженность в добровольном порядке.

2. Заключить соглашение о поэтапном погашении задолженности.

Термин «придомовая территория» не содержится в Жилищном кодексе РФ.

Термин «придомовая территория» содержится в «Правилах оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» (утв. Госстроем России), но без расшифровки этого понятия.

П. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекс РФ устанавливает, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты».

Ответ отрицательный: не должна. Перечень обязанностей УК закреплён в ст.161 и 162 ЖК РФ. И в этот список не входит обязанность управляющей компании по уплате вознаграждения председателю и членам совета дома.

Кроме того, существуют Правила осуществления деятельности по управлению МКД, которые утверждены Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года. В пп.«з» п.4 Правил сказано, что УК обязана обеспечить только лишь участие представителей собственников помещений в МКД, то есть совета дома, в осуществлении контроля за качеством предоставляемых услуг и работ. Обязанности совета дома не зависят от выплаты вознаграждения, то есть его может и не быть.

Обратимся также к составу минимального перечня работ и услуг, порядок оказания и выполнения которых установлен Постановлением Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года. В этом перечне не говорится про начисление и выплату вознаграждения совету МКД. Согласно всем действующим нормативно-правовым актам, управляющая компания может на законном основании отказать собственникам помещений в МКД в выплатах вознаграждения совету, если УК не согласится с условиями, выдвинутыми ей и установленными на ОСС.

Как оформить сбор средств для выплаты вознаграждения совету МКД через УК?

При принятии решения о выплате вознаграждения совету МКД через управляющую компанию собственники жилья должны отразить в документе:

•          передачу полномочий управляющей компании, чтобы она могла от имени и за счёт собственников выплачивать совету дома вознаграждения в размере и на условиях, установленных решением ОСС;
•          порядок выставления собственникам платы, которая потом будет перечисляться совету МКД в качестве вознаграждения. Плата может быть оформлена отдельным платёжным документом или выделена в общей платёжке отдельной строчкой;
•          перечень лиц с указанием ФИО, которым будет выплачиваться вознаграждение: все члены совета МКД или только председатель;
•          размер вознаграждения каждому члену совета дома или только его председателю;
•          периодичность выплат совету дома;
•          порядок и сроки предоставления управляющей компанией собственникам помещений отчёта о средствах, начисленных, собранных и перечисленных совету МКД (ст.1008 ГК РФ);
•          размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг собственникам по сбору и выплатам вознаграждения совету дома.

В роли кого выступает УК при выплатах совету МКД?

Во взаимоотношениях между собственниками помещений и советом МКД управляющая компания выступает своего рода агентом или посредником (п.1 ст.1005 ГК РФ). Хотя ст.1006 ГК РФ не содержит требования об обязательном наличии в агентском договоре пункта о размере вознаграждения, но собственники помещений должны оплатить его управляющей компании, поскольку принципал всегда платит своему агенту.

Для исключения угрозы претензии от проверяющих органов по правильности начисления и уплаты налогов и сборов нужно обязательно указывать в решении собственников помещений размер агентского вознаграждения, который причитается управляющей компании. Также по решению ОСС управляющая компания, являясь агентом между собственниками и советом дома, должна предоставить жильцам доказательства расхода собранных средств (п.2 ст.1008 ГК РФ).

Какие налоги, взносы и сборы должна уплачивать УК при сборе средств с собственников помещений с последующими выплатами совету МКД?

Если управляющая компания выступает в качестве агента между собственниками помещений и советом МКД, то УК должна уплачивать:

•          Налог на прибыль - с размера начисленного собственникам агентского вознаграждения (п.1 ст.248, п.1 ст.249 НК РФ). Суммы, начисленные собственникам в виде вознаграждения совету МКД, не облагаются налогом на прибыль (пп.9 п.1 ст.251 НК РФ).
•          НДС - с размера агентского вознаграждения (пп.1 п.1 ст.146 ЖК РФ). Агент определяет налоговую базу как сумму дохода от вознаграждения при исполнении агентского договора (п. 1 ст.156 НК).
•          Страховые взносы с выплаты совету дома не исчисляются и не уплачиваются. У управляющей компании, действующей в качестве агента от имени и за счет денежных средств собственников помещений, не возникает прав и обязанностей перед советом МКД (п.1 ст.1005 ГК РФ).
•          НДФЛ оплачивается членами совета дома с суммы получаемого вознаграждения (п.1 ст.228 НК РФ). Совет МКД получает денежные средства от собственников помещений, поскольку договорных отношений между советом дома и УК не возникает (п.1 ст.1005 ГК РФ). Поэтому управляющая компания этот налог не уплачивает.

Из-за многочисленных статей и новостных роликов у жителей МКД создаётся ложное впечатление, что только управляющие организации, РСО и ТСЖ обязаны заполнять ГИС ЖКХ и только для них предназначены все штрафы. Между тем, ответственность за ГИС ЖКХ предусмотрена и для председателей советов МКД.

           Почему председатель совета МКД должен размещать данные в ГИС ЖКХ

Раздел 15 совместного приказа Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 № 74/114/пр устанавливает обязанность для председателей советов МКД раскрывать определённую информацию в ГИС ЖКХ.

За неразмещение информации, размещение данных неполностью или с ошибками предусмотрена административная ответственность. Это подтверждает Минстрой РФ в письме-ответе на запрос от 23.05.2018 № 22846-ОГ/04.

Ответственность наступает по ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ. Это может быть предупреждение или штраф. Для физических лиц сумма штрафа составляет 3–5 тысяч рублей, для должностных лиц – от пяти до десяти тысяч рублей.

           Что нужно раскрывать

Сроки по размещению информации в ГИС ЖКХ для председателей советов МКД не жёсткие, да и сам перечень сведение не сравнится с тем объёмом данных, что приходится размещать управляющим организациям. Тем не менее для неподготовленного человека даже это представляет сложность.

Не позднее 15 дней со дня оформления протокола общего собрания собственников (ОСС) необходимо разместить данные о председателе и членах совета дома и сведения о вознаграждении для них. В сроки, предусмотренные законодательством РФ, размещаются обращения, поступившие с использованием ГИС ЖКХ, и ответы на эти обращения.

Под информацией о председателе и членах совета МКД понимаются:

•          адрес многоквартирного дома, код ОКТМО муниципального образования, на территории которого расположен дом;
•          фамилия, имя, отчество (отчество при наличии) председателя, члена совета многоквартирного дома;
•          СНИЛС председателя, члена совета дома;
•          контактный телефон председателя, члена совета МКД;
•          электронная почта председателя и члена совета дома;
•          протокол ОСС об избрании председателя, членов совета дома.

Если председателю и членам совета МКД решено было выплачивать вознаграждение за проделанную работу, председатель размещает в ГИС ЖКХ:

•          протоколы ОСС о принятии решения о выплате вознаграждения председателю, членам совета дома;
•          размер вознаграждения председателя;
•          условия, порядок выплаты и определения размера вознаграждения председателю совета МКД;
•          размер вознаграждения члена совета дома;
•          условия, порядок выплаты и определения размера вознаграждения члену совета МКД.

           Что теперь делать

Ответственность за незаполнение ГИС ЖКХ несут не только управляющие компании, ТСЖ и РСО. Определённые обязанности и ответственность за их несоблюдение есть и у председателей советов многоквартирных домов.

Предупредите об этом хороших и лояльных председателей совета МКД, помогите им разобраться в ГИС ЖКХ. Что касается недобросовестных председателей советов МКД, помните, что у вас появился инструмент воздействия на них. 

Из-за многочисленных статей и новостных роликов у жителей МКД создаётся ложное впечатление, что только управляющие организации, РСО и ТСЖ обязаны заполнять ГИС ЖКХ и только для них предназначены все штрафы. Между тем, ответственность за ГИС ЖКХ предусмотрена и для председателей советов МКД.